Como constatar a existência de vícios construtivos?
Como responsabilizar a incorporadora/construtora pelos vícios?
Essas são dúvidas recorrentes dos consumidores, que vamos buscar elucidar.
Vícios construtivos são anomalias ou imperfeições que afetam o uso e a finalidade para a qual um imóvel se destina. Os vícios são de ordem estrutural, de segurança e funcional.
Para se iniciar a solução de qualquer problema é salutar o identificar, quantificar para se determinar a causa, bem como atribuir responsabilidades.
No caso dos vícios construtivos, para que não se tenha um batalha que, muitas vezes, parece interminável, entendemos essencial que seja realizada uma perícia por meio de um perito nomeado por um juiz.
A perícia judicial basicamente vai responder se há vícios construtivos qual a sua causa e consequências, assim como o vício pode ser sanado, apontado a forma de execução dos trabalhos, elencando a mão de obra e materiais necessários, de forma detalhada, bem como o custo estimado. Com essas informações, o consumidor, construtora e juiz podem atribuir responsabilidades, ou seja, determinar quem irá pagar pelo conserto do que está errado.
A perícia judicial pode ocorrer de duas formas, dependendo da ação utilizada.
A primeira delas é através da produção antecipada de provas, cujo objetivo é consolidar a situação no tempo. Na produção antecipada de provas não existe uma disputa, lide, e não visa atribuir responsabilidades, mas prover o consumidor, construtor e juiz da informação necessária para a tomada de decisões.
Na produção antecipada de provas, em que há necessidade de pagamento de custas processuais pelo autor do pedido e com tempo médio de tramitação de dois anos, um perito é nomeado pelo juiz do caso, cabendo às partes formular os quesitos, perguntas, que serão respondidos pelo perito em seu laudo. Ao final, o laudo é homologado por decisão judicial e, com o laudo homologado, a parte tem as seguintes opções:
- Nada fazer;
- As partes envolvidas fazem um acordo;
- A parte que se sente prejudicada ajuíza ação para obrigar a outra a reparar os vícios e indenizar as despesas incorridas; ou
- A parte que se sente prejudicada ajuíza ação para obrigar a outra a lhe pagar indenização correspondente ao valor necessário para reparar os vícios, incluindo todas as despesas processuais.
No caso de demanda judicial, estima-se que o processo tenha duração de quatro anos.
A segunda forma em que pode ocorrer a perícia judicial é na própria ação para obrigar a outra parte a reparar os vícios ou para obrigar a outra parte a lhe pagar indenização correspondente ao valor necessário para reparar os vícios. Nessa situação, há uma disputa (lide) desde o início, havendo os mesmos custos da produção antecipada de provas e o tempo estimado da demanda é de sete anos.
O inconveniente dessa segunda opção é o maior risco que a parte autora se submete em virtude da sucumbência, que é pagar todas as custas processuais e honorários advocatícios ao representante da outra parte, caso a perícia lhe seja desfavorável.
Justamente em virtude do maior risco é que a Martins, Banowits e Schappo Advogados Associados sugere aos seus clientes que se adote a produção antecipada de provas.
Marco Aurélio Maceno Banowits – Advogado especialista em Direito Condominial – OAB/SC 16.868