Com o advento e popularização de aplicativos de hospedagem, surgem aos síndicos e condôminos dúvidas acerca da legalidade de locação temporária ou por temporada das unidades.

Tal questão é controvertida!

Inicialmente, cumpre ressaltar que o aluguel por temporada é modalidade de locação prevista na Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato), especificamente em seu artigo 48, vejamos:

Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Outrossim, um condomínio pode ter, num primeiro momento, previsão expressa em sua Convenção e/ou Regimento Interno, no sentido de vedar locação para temporada. No entanto, importa esclarecer que tanto o Regimento Interno, quanto a Convenção, não estão acima do Código Civil, e este, por igual forma, não está acima da Constituição Federal.

Partindo desta premissa, salienta-se que o direito de propriedade e dela poder usufruir, inclusive locar, está previsto na Constituição Federal, em seu artigo 5º, incisos XXII e XXIII, e no Código Civil, em seu artigo 1.335, inciso I, desde que, respeitada a sua função social.

A Convenção Condominial e/ou Regimento Interno, com base no que dispõe o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, geralmente traz que a unidade condominial não pode ter destinação diversa daquela a que se destina. Porquanto, se não houver destinação diversa daquela a que se destina a unidade condominial, pode haver a locação convencional sim, desde que atendido o princípio constitucional de propriedade e seus direitos, aplicando-se esta regra também para locações destinadas ao uso temporário.

Diante disso, da análise do que dispõe a Constituição Federal, juntamente com o artigo 48 da Lei n. 8.245/91, não deve e não pode a Convenção, isoladamente ou combinada com o Regimento Interno, cercear o direito ao uso pleno da propriedade e estabelecer algo em contrário, sob consequência de nulidade, mesmo que parcial, desta imposição restritiva. Diz-se que é nula ou anulável, posto que contraria lei hierarquicamente superior.

Reitera-se que, por ser de relevante importância, deverá ser observado rigorosamente, se o destino da locação será o mesmo a que se destina o uso do condomínio em geral. Sendo o condomínio estritamente residencial, não pode haver destinação diversa desta, a exemplo de comércio. O fato do prazo da locação ser igual ou inferior a 90 (noventa) dias em nada altera, partindo-se do princípio da boa-fé, a finalidade a que se destina o imóvel.

Não obstante, são raras as decisões em sentido contrário, que na realidade, tratam da destinação diversa da pactuada. A exemplo disto, cita-se os autos n. 1.16.0153816-3, em trâmite perante a 3ª Vara Cível do Foro Central da cidade de Porto Alegre—RS, em que a decisão judicial deu-se no sentido de ser válida a proibição de locação por apartamentos por temporada. Ao decidir, o magistrado levou em conta situações constrangedoras narradas pelos demais condôminos, optando por afastar a presença de terceiros no condomínio, com o intuito de coibir riscos de condutas inconvenientes que atrapalhariam o sossego e comprometeriam a segurança.

Ante ao exposto, percebe-se que não há na legislação pátria, dispositivo que vede a locação por temporada, ainda que tal pretensão venha sendo espremida por parte de alguns condôminos, a fim de evitar insegurança e desconforto.

Cabe analisar cada caso e ocorrência particular, não havendo que se falar em proibição ou liberação definitiva em qualquer caso que seja.

Assim, por certo, tem-se que deveria constar na Convenção e/ou Regimento Interno, a proibição da veiculação e propaganda realizada por meio de sites/aplicativo de hotelaria, o que caracterizaria atividade de comércio, e, neste caso, a destinação estaria sendo diversa daquela permitida, qual seja, finalidade residencial.

Por fim, a sugestão é a de que, ao invés de proibir a prática, se crie normas mais rígidas, abordando o tema com maior profundidade na Convenção e/ou Regimento Interno, além de constituir um controle de acesso na portaria, com identificação de todos que por lá passam, passando a ter uma efetiva fiscalização que gere maior segurança e conforto para os demais condôminos, além de informar aos locatários temporários, que deverão estar cientes das regras condominiais.

Deste modo, o proprietário deverá ter a cautela ao alugar sua unidade particular, haja vista que, em caso de violação das normas, toda e qualquer multa recebida pelos ocupantes será de sua responsabilidade efetiva.

Autor: Marco Aurélio Maceno Banowits, advogado sócio da Martins, Banowits e Schappo Advogados Associados – OAB/SC 16.868