O que caracteriza alteração da fachada do condomínio?
Essa é uma das grandes dúvidas entre síndicos e condôminos que, agora, buscaremos esclarecer.
Fachada é toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício, entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
Considera-se alteração de fachada, quando nela se realiza qualquer mudança física que venha a desequilibrar ostensivamente, à primeira vista, a harmonia estética ou o projeto arquitetônico do edifício, ou que comprometa a aparência estética geral do prédio.
É importante salientar que a harmonia visual e estética influenciam diretamente na valorização e venda de um apartamento, assim como na valorização do condomínio em geral.
O Código Civil veda, expressamente, as alterações de fachadas de condomínio edilício, nos seguintes termos:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
Portanto, as fachadas e paredes externas são consideradas área comum, não podendo o proprietário dispor e alterar sua configuração sem autorização expressa do condomínio.
Acerca do tema, a jurisprudência tem se posicionado no sentido de proibir as alterações de fachadas quando constituem grande alteração e significante impacto visual na harmonia da fachada, de forma a desvalorizar o imóvel, senão vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. PRETENSÃO DEMOLITÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VARANDA ENVIDRAÇADA À REVELIA DO PADRÃO ASSEMBLEAR. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. RECLAMO DA CONDÔMINA RÉ. DISTINÇÃO SIGNIFICATIVA QUANTO ÀS DEMAIS UNIDADES AUTÔNOMAS. VIDROS E ESQUADRIAS QUE DESTOAM DO CONJUNTO ARQUITETÔNICO DA EDIFICAÇÃO. PREJUÍZO INCONTESTE À HARMONIA DA FACHADA CONDOMINIAL. DESFAZIMENTO QUE SE IMPÕE. No condomínio edilício, o envidraçamento das sacadas deve obediência ao padrão aprovado em assembleia, sob pena de implicar manifesta alteração de fachada, justificando a demolição compulsória (art. 1.336 , inciso III , do Código Civil e art. 10 , inciso I , da Lei n. 4.591 /1964). HONORÁRIOS RECURSAIS (ART. 85 , §§ 1º E 11 , DO CPC/2015 ). (TJ-SC – Apelação Cível AC 03037045420148240020 Criciúma 0303704-54.2014.8.24.0020 (TJ-SC) Jurisprudência•Data de publicação: 08/03/2018)
E ainda:
CONDOMÍNIO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – REALIZAÇÃO DE OBRAS PELOS RÉUS EM SUA UNIDADE CONDOMINIAL – CONSTATADA A ALTERAÇÃO DE FACHADA – PROCEDÊNCIA DA AÇÃO QUE DEVE SER RECONHECIDA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. I – O artigo 1.336 , III , do Código Civil , tem por objetivo resguardar a harmonia do edifício e manter a igualdade entre os condôminos, uma vez que a alteração da fachada e de partes externas pode provocar desvalorização para as unidades autônomas ou impor ônus indevido para os demais condôminos, no caso de terem de arcar com obras particulares para a manutenção do conjunto arquitetônico; II – Disto decorre ser possível ao condomínio determinar à unidade dos réus a adequação necessária, de modo a preservar a parte comum do condomínio, pelo que se afigura plenamente justificada a procedência do pedido inicial. (SP – 10009245320178260695 SP 1000924-53.2017.8.26.0695 (TJ-SP) Data de publicação: 23/01/2018)
Desta forma entende-se como alteração de fachada condominial quaisquer mudanças perceptíveis e que estejam em desarmonia com o restante da edificação, sendo somente permitida [a alteração da fachada] mediante procedimento próprio e autorização da assembleia de condôminos com quórum qualificado.
por: Marco Aurélio Maceno Banowits e Bruna Fernanda Rosa